日前，河北张家口市出台《关于进一步加快完善房地产长效机制的通知》，其中“新取得预售许可证的项目不得低于备案价格85%进行销售”政策，被外界称为“限跌令”。据媒体统计，张家口是近两个月多月以来，第9个出台房价限跌令的城市。在张家口之前，已有包括岳阳、桂林、菏泽、昆明、沈阳、江阴、株洲、唐山出台了类似举措。

“限跌令”能止住房价下跌吗？

其实，“限跌令”不是现在才有的。每当楼市下跌到一定程度，开发商回款变弱，资金链压力大，就会出现新房打折促销等现象。比如，2008年、2014-2015年，不少城市都曾传出过“限跌令”。特别是，如果商品房市场走弱再遇上信贷等融资政策收紧，那些拿地成本低或资金链紧张的开发商，打折力度会更大。

对此，有的城市担心“打折降价”形成趋势，造成传染效应，这不仅会导致开发商拿地和购房者买房的预期转弱，冲击土地市场并导致地产全链条收缩，而且对此前拿了高价地的开发商也不公平，于是基于以上考虑，就会出台类似“限跌”举措。

有一些“限跌令”是合理的。房子是特殊商品，按照国家及各地规范预售和销售的管理政策，在申请“一房一价”的价格备案以后，新建商品住房项目才能获得预售证。并且，新房项目要按照备案价销售，超过备案价15%的，要重新备案。

严格来看，此次张家口的政策并不是“限跌令”，而是坚持预售管理政策、维护“一房一价”原则而已。这样做，某种程度上也是维护购房者和小业主的利益。不难想象，当开发商迫于现金流和销售回款等压力，开始降价销售，降价幅度大了，开发商做品质的动力就小了，项目可能就会出现“减配”、甚至以次充好、货不对板等问题。

根据70城房价指数，8月份20个城市新房价格下跌，多为三四线城市。8月份，二线城市二手住房指数环比涨幅为0.0%，2015年以来首次停涨，有43个城市的二手房价格指数下跌或停涨，比7月增加了14个，下跌或停涨城市数创2015年3月份以来最大（除疫情冲击的2020年2月份）。三四线城市为-0.1%，为2020年以来首次下跌。

可见，房价下跌的主要是三四线城市，出台“限跌令”的也大都是这些城市。2014-2018年，棚改叠加“去库存”利好，三四线城市建设了很多房子。现在优惠政策陆续退出，房价下跌在情理之中。

当刺激楼市已成为过去式，当人口增量难以支撑楼市需求，估计还会有其他三四线城市的房价下跌。基于稳定的长效机制考虑，管理者会出台“限跌令”，甚至不排除一些弱二线城市也会这么做。

看待楼市问题要用新思维。当下，楼市重心开始向都市圈转移，包括京津冀、长三角、大湾区、成渝等几大都市圈，包括9个国家中心城市在内的核心区域，正在成为楼市供应和需求的有效区域，占新增供需的比例越来越大。而且，人口跟着就业走、就业跟着产业走、产业跟着规划走。

对于三四线城市来说，如果供应量大，人口外流和老龄化严重，基于“稳地价、稳房价、稳预期”考虑，出台“限跌令”是必要的。这样的做法虽可缓减下跌节奏，却无法阻止下跌进程。短期内，要合理评估在售库存和潜在库存，及时停止供地和旧改，收缩楼市增量供应区域，避免财政在公共服务上无序投放，保护好中心区和安全区，守住楼市的基本盘，做到楼市下限有支撑；长期看，还要夯实产业和人口基础，要和周边中心城市做好产业协调和互补、错位发展，慢慢扩大楼市需求的范围。

红星新闻特约评论员 李宇嘉

编辑 汪垠涛